El mercado inmobiliario en Perú está experimentando cambios significativos debido a factores económicos, sociales y tecnológicos. Comprender las tendencias emergentes y las perspectivas de crecimiento es crucial para inversores, compradores e interesados. Una visión estratégica, fundamentada en el conocimiento económico, se vuelve indispensable para tomar decisiones informadas en este dinámico sector.
Panorama actual del mercado inmobiliario en Perú
El comportamiento del mercado inmobiliario en Perú refleja profundas transformaciones tras la pandemia. En Lima, los precios de inmuebles residenciales han mostrado un crecimiento anual moderado; según reportes recientes, los departamentos en distritos como Miraflores y San Isidro superan los 2,000 a 2,800 dólares por metro cuadrado, aunque existen zonas intermedias donde los valores permanecen estables gracias a una mayor diversificación de la oferta. Arequipa, por otro lado, evidencia una dinámica más mesurada: el valor promedio de venta ronda los 1,200 a 1,500 dólares por metro cuadrado en zonas urbanas, y el ritmo de nuevos proyectos ha sido cauteloso desde 2022.
La demanda también ha sido impactada por las nuevas prioridades de las familias peruanas. Muchas buscan viviendas más amplias o espacios con áreas comunes y acceso a servicios, impulsados por la valoración del tiempo en casa posterior a la crisis sanitaria. Sin embargo, este impulso enfrenta el reto de la desaceleración económica reciente, las tasas de interés hipotecarias más elevadas y la inflación, lo que limita el acceso a créditos para las familias jóvenes.
A nivel nacional, el mercado inmobiliario se ha mostrado resiliente, pero se evidencia una reducción en la velocidad de ventas de vivienda social, especialmente en Lima Norte y el Callao. En algunas ciudades medianas del sur, hay síntomas de recuperación con proyectos de vivienda asequible que atraen a migrantes internos o familias que buscan invertir en ladrillo como refugio ante la incertidumbre.
Las variaciones en la oferta y demanda de inmuebles son particularmente sensibles a factores como el ciclo económico, decisiones de política monetaria y la estabilidad política. Comprender estos vínculos, apoyándose en recursos educativos de economía, es clave para interpretar riesgos y oportunidades al invertir en bienes raíces peruanos.
Principales tendencias del sector inmobiliario
Actualmente, la dinámica del mercado inmobiliario en las principales ciudades peruanas evidencia claros contrastes entre la estabilidad de la capital y los cambios en ciudades intermedias. Lima mantiene su liderazgo en oferta y demanda, pero desde mediados de 2023 el ritmo de crecimiento se ha moderado. Según la Asociación de Empresas Inmobiliarias del Perú (ASEI), el precio promedio por metro cuadrado en Lima Metropolitana ronda los 6,600 soles, con zonas como Miraflores superando los 9,500 soles/m² y distritos emergentes como San Miguel en torno a 5,500 soles/m². Por su parte, Arequipa muestra precios que oscilan entre 4,000 y 5,000 soles/m², reflejando un ajuste tras el “boom” observado durante y después de la pandemia, cuando la inversión en vivienda refugio creció aceleradamente.
Frente a la desaceleración económica nacional y la incertidumbre política recurrente, muchas familias han postergado decisiones de compra, afectando la absorción del inventario. Sin embargo, los segmentos de viviendas sociales y de “prime” aún muestran cierta resiliencia. Un ejemplo es el programa MiVivienda, que logró mantener un nivel constante de colocaciones en 2023 a pesar de la subida de tasas de interés y la inflación. Estos fenómenos pueden explicarse al analizar la relación entre oferta, demanda y fijación de precios en los bienes inmuebles, aspectos desarrollados en cómo se determina el precio de un bien o servicio.
Además, fenómenos sociales como el retorno parcial a la presencialidad laboral han redistribuido la demanda hacia zonas periféricas, con un incremento en proyectos de baja densidad. El conocimiento estructurado de estos procesos resulta esencial para identificar los riesgos de una sobreoferta o una caída de precios localizados, y anticipar la dirección futura del mercado atendiendo tanto a variables macroeconómicas como a señales microeconómicas presentes.
Factores que definirán el futuro del mercado
Las condiciones del mercado inmobiliario peruano en 2024 muestran una marcada diferencia entre ciudades principales. Lima concentra el mayor dinamismo, aunque la oferta y demanda se han reconfigurado tras la pandemia. Los precios de departamentos en Lima Metropolitana experimentaron un crecimiento moderado comparado con el pico de 2021, ubicándose en torno a S/6,800 – S/7,000 por metro cuadrado en zonas céntricas como Miraflores o San Isidro, mientras distritos emergentes como Lima Norte presentan valores por debajo de S/3,500.
En Arequipa, el segundo mercado más activo, los precios también se estabilizan, con promedios cercanos a S/4,000 por metro cuadrado en las zonas residenciales más demandadas. La recuperación económica nacional ha incidido directamente sobre el poder adquisitivo de las familias, condicionando la demanda de vivienda nueva. Aunque la inversión inmobiliaria se mantiene activa, proyectos de gama media y baja compiten por atraer compradores afectados por el incremento del costo de vida y las tasas de interés hipotecario.
Factores políticos y sociales como los cambios en la normativa urbana o la incertidumbre política han generado mayor cautela entre compradores e inversores, retrasando decisiones clave. Adicionalmente, la informalidad laboral —alta en regiones periféricas— afecta la capacidad de acceder a créditos formales. Tras la pandemia, una parte de la demanda priorizó viviendas con espacios amplios y zonas verdes, impulsando proyectos en la periferia y modificando la lógica de localización.
El desarrollo inmobiliario muestra señales mixtas: mientras que ciertas zonas de Lima recuperan ventas y lanzamientos, otras permanecen lentas. Comprender la interacción entre oferta y demanda, así como el impacto de variables como inflación y tasa de interés, permite anticipar riesgos inherentes a decisiones de inversión o compra en el sector. Se destaca así la relevancia de herramientas económicas para interpretar el desempeño del mercado.
Oportunidades y estrategias para inversores y compradores
El comportamiento del mercado inmobiliario peruano durante los últimos dos años refleja cambios notables tras la pandemia. Lima, como principal centro económico, ha experimentado un ajuste en el ritmo de crecimiento de los precios de viviendas. Según la Cámara Peruana de la Construcción (CAPECO), el precio promedio de un departamento en Lima Metropolitana se situó cerca de los 6,800 soles por metro cuadrado a finales de 2023, mostrando una ligera alza frente a 2022, pero con menor dinamismo que en ciclos anteriores.
Las regiones como Arequipa han seguido una tendencia diferente. Allí, la oferta de nuevos proyectos residenciales ha disminuido casi un 12% respecto a 2021, según la Asociación de Empresas Inmobiliarias del Perú (ASEI). Sin embargo, se observa una demanda sostenida de viviendas de interés social, impulsada en parte por programas estatales y condiciones favorables de financiamiento.
Factores económicos como la inflación —que superó el 3% en 2023—, la variabilidad del empleo y el endurecimiento de políticas de crédito tuvieron un impacto directo sobre el poder adquisitivo de las familias. Las tasas de interés para créditos hipotecarios alcanzaron niveles de hasta 9% anual, según cifras del Banco Central de Reserva del Perú, desincentivando la compra en ciertos segmentos.
La incertidumbre política añadió volatilidad, generando cautela en inversionistas y particulares. A pesar de esto, el sector mostró resiliencia, especialmente en las zonas periféricas de Lima, donde la demanda de lotes y viviendas económicas evidenció una recuperación sostenida.
Comprender indicadores como inflación, tasas de interés y cambios de oferta y demanda permite anticipar movimientos del mercado y reducir riesgos ante posibles ajustes. Para profundizar en cómo los precios y la demanda interactúan en la economía peruana, resulta útil revisar esta explicación sobre cómo se determina el precio de un bien o servicio.
Infografía sugerida DallE3: Mapa del Perú con gráficos resaltando variaciones recientes en precios y demanda de vivienda en Lima y Arequipa, ilustrando flujos migratorios internos y evolución de tasas de crédito hipotecario.
Conclusiones
El mercado inmobiliario en Perú se encuentra en un punto de inflexión, impulsado por tendencias innovadoras y desafíos globales. Con una visión informada y habilidades económicas sólidas, inversores y compradores podrán aprovechar las oportunidades del sector. El conocimiento práctico y especializado es la clave para anticipar y adaptarse a la evolución del mercado inmobiliario peruano.
